Kiralama
İstanbul’da ev satın almak mı, kirada kalmak mı? Kararı etkileyen kalemler
Bu rehberde 5 bölüm
“Kiraya vereceğim parayla kredi öderim” düşüncesi, satın alma kararının başlangıcı olabilir. Ancak aylık kira ile kredi taksidini yan yana koymak, kararın yalnız bir bölümünü gösterir. Peşinat, işlem giderleri, kullanım süresi ve taşınma ihtimali de aynı değerlendirmeye girmelidir.
İstanbul’da bu karşılaştırmayı yaparken iki seçenekte de benzer yaşam koşullarını esas alın. İşinize yakın küçük bir kiralık evle uzak bir büyük satılık evi karşılaştırıyorsanız, sonucun yalnız mülkiyet tercihinden kaynaklanmadığını görün.
Aynı ev ihtiyacı ve aynı süreyle başlayın
Oda, erişim, günlük rota ve kabul edilebilir toplam gider sınırını belirleyin. Ardından evde ne kadar süre yaşamayı düşündüğünüzü yazın. Bu bir kesinlik değil, kararın dayandığı varsayımdır.
İş değişikliği, hane büyüklüğü veya başka bir şehre taşınma ihtimali varsa ayrı senaryo oluşturun. Uzun süre kullanacağınız bir evle kısa süre sonra değiştirmek isteyebileceğiniz ev için işlem ve taşınma giderlerinin ağırlığı farklılaşır. Evin gerektiğinde ne kadar sürede satılacağını kesin kabul etmeyin.
Başlangıçta gereken parayı ayrı hesaplayın
Satın almada kendi kaynağınızla karşılayacağınız bedel ve işlem giderleri; kiralamada ilk kira, güvence ve yerleşme giderleri bulunabilir. İki seçenekte de taşınma veya eşya ihtiyacı varsa bunları aynı kapsamda ele alın.
Güvence olarak bağlanan para ile geri dönmeyecek harcamayı ayırın. Satın alma bedelinin tamamını da bir yıllık tüketim gideri gibi yazmayın: Karşılığında sahip olunan mülk vardır. Buna karşılık bu mülkün ilerideki satış bedeli ve satış süresi bugünden kesin değildir.
Başlangıç hesabını kurarken ev alma masrafları ve kiralık eve taşınma bütçesi rehberlerini birlikte kullanabilirsiniz.
Nakit akışı ile ekonomik maliyeti karıştırmayın
Kredi taksidinin bütçeden çıkan tamamı aylık ödeme gücünü etkiler. Ancak ekonomik karşılaştırmada anapara ile faiz ve diğer finansman giderleri aynı nitelikte değildir: Anapara ödemesi borcunuzu azaltır. Bankanın ödeme planından bu ayrımı alın.
Benzer şekilde evin değerindeki varsayımsal artışı aylık ödemelerinizi karşılayan hazır gelir gibi kullanmayın. Bütçe, gerçekleşmemiş kazanç beklentisine ihtiyaç duymadan sürdürülebilir olmalıdır.
Satın almaya ayırdığınız birikim başka amaçlar için kullanılamayacaktır. Bu parayı elde tutmanın sağlayacağı esnekliği değerlendirebilirsiniz; alternatif yatırım gelirini garanti edilmiş kabul etmeyin. Vergi ve finansman hesabının size özgü ayrıntılarını ilgili uzman ve kurumlarla netleştirin.
Aynı tabloya iki farklı soru sorun
| Başlık | Satın alma | Kirada kalma |
|---|---|---|
| Başlangıç nakdi | Öz kaynak ve işlem/yerleşme giderleri | İlk kira, güvence ve yerleşme giderleri |
| Aylık ödeme | Taksit ve ilgili düzenli giderler | Kira ve ilgili düzenli giderler |
| Değişken kalem | Bakım, onarım ve diğer olası ödemeler | Sözleşme ve kullanım koşullarına bağlı ödemeler |
| Elde tutulan varlık / borç | Konut değeri ve kalan kredi borcu | Elde kalan birikim ve varsa diğer borçlar |
| Çıkış veya değişiklik | Satış süresi ve işlem giderleri | Sözleşme, taşınma ve yeni ev bulma koşulları |
İlk soru “Bu ödemeleri yapabilir miyim?” olsun. İkincisi “Aynı sürenin sonunda hangi varlıklara, borçlara ve seçeneklere sahip olurum?” olsun. Yalnız ilk soruyu cevaplamak, uzun vadeli mali karşılaştırmayı tamamlamaz.
Kararı zorlayan senaryoyu da deneyin
Gelirinizin azalması, beklenmedik onarım veya daha erken taşınma durumunda tabloyu tekrar inceleyin. Gelecekteki kira, faiz ve mülk değerleri için tek tahmini gerçekmiş gibi kullanmayın; farklı varsayımlarda kararın değişip değişmediğine bakın.
Sonuç herkes için aynı olmaz. Bir hane kullanım sürekliliğini, diğeri hareket esnekliğini önceliklendirebilir. Kendiniz için anlamlı tercih, ödeme gücüyle yaşam planının birlikte karşılandığı seçenektir. Bu rehber kişiye özel yatırım önerisi veya gelecekte hangi seçeneğin daha fazla kazandıracağına ilişkin tahmin sunmaz.