Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve iskan: ev alırken neyi kontrol etmeli?

Bir ev ilanında “kat mülkiyetli” veya “kat irtifaklı” yazması, incelemenin başlangıcıdır. Bu ifadeler önemli hukuki bilgiler taşır; ancak evin bütün belgelerini, bugünkü fiziksel durumunu veya kredi değerlendirmesini tek başına açıklamaz.

Kavramları ayrı okuyup doğru belgeyle eşleştirmek, hem gereksiz korkudan hem eksik bilgiyle verilen güvenden kaçınmanıza yardımcı olur.

Üç kavram aynı soruya cevap vermez

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkıyla ilgilidir. Kat irtifakı ise yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bölümleri için, tamamlanınca kurulacak kat mülkiyetine esas olacak irtifak hakkıdır. Kavramların temel ayrımı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilk maddelerinde yer alır. TBMM — Kat Mülkiyeti Kanunu, kavramların yasal dayanağı

İskan, yaygın kullanılan adıyla yapı kullanma izin belgesidir. Yetkili idarenin yapının kullanımıyla ilgili düzenlediği bu belge, tapu kaydındaki hak türünden ayrı bir belgedir. Örneğin Esenler Belediyesi’nin hizmet açıklaması, ruhsat ve eklerine uygun tamamlanma incelemesini belge düzenleme sürecinin parçası olarak açıklar. Bu açıklama, bütün ilçelerin başvuru evrakının aynı olduğu anlamına gelmez. Esenler Belediyesi — Yapı kullanma izin belgesi

Kat irtifakı görünüyorsa yalnız etiketten sonuç çıkarmayın

Tapu kaydında kat irtifakı olması, gözünüzün önündeki binanın hâlâ inşaat halinde olduğunu veya yapı kullanma izninin kesinlikle bulunmadığını tek başına göstermez. TKGM, kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılar için kat mülkiyetine geçişi ayrıca açıklamaktadır. TKGM — Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş

Bu nedenle sorunuz “Bu tapu türü iyi mi, kötü mü?” ile sınırlı kalmasın. Yapı kullanma izin belgesi var mı, hangi yapıyı ve bölümleri kapsıyor, güncel kayıtla bağlantısı ne, incelenecek bir işlem veya eksiklik bulunuyor mu? Cevapları ilgili tapu birimi, yetkili idare ve gerektiğinde uzmanla belge üzerinden değerlendirin.

Kat mülkiyetini bütün incelemelerin sonucu saymayın

Kat mülkiyeti kaydı, mevcut ev düzeninin projeyle bugün de aynı olduğunu veya sonradan hiçbir değişiklik yapılmadığını gösteren bir yerinde inceleme değildir. Belgenin dayanağını ve güncel fiziksel durumu ayrıca kontrol edin.

Ayrıca özel mevzuattan kaynaklanan farklı tescil yolları bulunabilir. TKGM’nin yapı kayıt belgesine ilişkin yayımladığı düzenleme, belirli koşullarda yapı kullanma izin belgesi aranmadan kat mülkiyeti tesisine ilişkin hükümler içerir. Bu nedenle yalnız tapudaki ifadeden her mülk için aynı belge sonucunu çıkarmayın. Burada yeni bir başvuru hakkı veya imar affı bulunduğu ileri sürülmemektedir. TKGM — Yapı kayıt belgesine ilişkin usul ve esaslar, madde 6

Belgelerin aynı mülkü anlattığını kontrol edin

Ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgilerini belgeler arasında eşleştirin. Yapı kullanma izin belgesinin tarihini ve kapsamını, mevcut düzenle onaylı proje arasında incelenecek fark bulunup bulunmadığını sorun. Belge elinizde yoksa önce temin edilecek kurumu belirleyin; “bende yok” ile “düzenlenmemiş” aynı bilgi değildir.

Tapu türü teknik güvenlik raporu değildir

Kat mülkiyeti, iskan veya binanın yeni görünmesi üzerinden “depremde kesin güvenli” sonucu kurulamaz. Yapısal güvenliğe ilişkin değerlendirmeyi, gerekli incelemenin kapsamını belirleyebilecek yetkin teknik uzmana bırakın. Kredi uygunluğunu da yalnız tapu türünden çıkarmayın; bankanın mülk ve başvuru için yapacağı değerlendirmeyi alın.

Bu yazı kavram ve belge okuma hazırlığıdır. Belirli bir mülkün hukuki veya teknik açıdan uygun olduğunu onaylamaz. Kararı etkileyen eksik belge varsa, ödeme veya imza öncesinde o eksikliğin anlamını açıklığa kavuşturun.