Aynı mahallede benzer iki evin fiyatı neden farklı olabilir?

Aynı mahallede, aynı oda sayısında iki ev buldunuz. İlandaki metrekareleri de birbirine yakın, ancak fiyatları farklı. Bu durumda yalnızca daha ucuz olanı seçmek veya pahalı olanın mutlaka daha iyi olduğunu düşünmek yerine, karşılaştırmanın eksik kalan taraflarını tamamlamak gerekir.

Mahalle adı bir başlangıç filtresidir. Satın alacağınız şey ise belirli bir binadaki, belirli kullanım koşullarına sahip bağımsız bölümdür. Fiyat farkını anlamak için iki ilanın gerçekten ne kadar benzer olduğunu inceleyin.

Önce fiyat bilgisinin ne olduğunu ayırın

İlanda gördüğünüz tutar, satıcının o tarihte istediği bedeldir. Satışın hangi bedelle gerçekleşeceğini tek başına göstermez. Kaldırılmış bir ilan da otomatik olarak o fiyattan satılmış ev anlamına gelmez; satıştan vazgeçilmiş veya ilan değiştirilmiş olabilir.

Bu nedenle notunuzda her fiyatın yanına “aktif ilan”, “alınmış teklif” veya “belgeyle doğrulanmış satış” gibi kaynağını yazın. Birbirinden farklı bu bilgileri aynı kesinlikte kullanmayın. Aynı evin farklı ilanlarını da ayrı emsaller gibi saymayın.

Sokak ve bina ölçeğine inin

İki ev aynı mahallede olsa da günlük deneyim farklılaşabilir. Binanın girişi, caddeye göre konumu, yokuş, yakın çevredeki kullanım ve sizin rotanıza erişim ayrı ayrı incelenmelidir. Haritadaki kısa mesafeyi, kolay yürüyüş veya sessizlik olarak yorumlamayın.

Kat, asansöre erişim, otoparkın kullanım şartları ve ortak alanların durumu da karşılaştırmaya girer. “Otoparklı” ifadesinin her daireye ayrılmış yer anlamına gelip gelmediğini sorun. Binanın yeni görünümünü teknik güvenlik sonucuna dönüştürmeyin; teknik durum, kapsamı belirli uzman incelemesinin konusudur.

Her özellik herkes için aynı değerde değildir. Sizin kullanmayacağınız bir hizmet için ödenen fark, başka bir alıcının tercihinde belirleyici olabilir. Bu, evin yanlış fiyatlandığını tek başına kanıtlamaz.

Metrekareyi aynı temelde karşılaştırın

Bir ilandaki brüt alanı diğerindeki net alanla bölerek elde edilen birim fiyatlar yanıltıcı olabilir. Önce alanların kaynağını ve ölçüm kapsamını öğrenin. Balkon, ortak alan payı veya kapatılmış bir bölümün rakama nasıl dahil edildiğini sorun.

Temsili örnek: Aynı ölçüm esasına göre 100 m² olan A evinin ilan bedeli 5.000.000 TL, 90 m² olan B evinin bedeli 4.800.000 TL olsun. Birim ilan bedelleri sırasıyla 50.000 TL/m² ve yaklaşık 53.333 TL/m² çıkar. B’nin toplam bedeli düşükken birim bedeli yüksektir. Bu hesap piyasa verisi veya değerleme değildir; yalnız iki farklı karşılaştırmanın farklı sonuç verebileceğini gösterir.

Kullanım ve teslim koşullarını fiyatın yanına koyun

Gerekli onarım, satışa dahil donanım, evin boş veya kiracılı olması ve teslimin hangi koşullara bağlı olduğu kararınızı etkileyebilir. Ancak bu başlıklara dayanak olmadan sabit bir “indirim yüzdesi” vermeyin.

Yapılacak iş için kapsamı aynı yazılı teklifler alın. Belirsiz bir tadilat tahminini kesin gider gibi toplamınıza eklemeyin. Kiracılı evde teslim beklentisini mevcut kira ilişkisi ve hukuki durum incelenmeden kurmayın.

İki evi bu tabloyla karşılaştırın

Tablo tamamlandığında hâlâ açıklanamayan bir fark kalabilir. Bu farkı “kesin fırsat” diye adlandırmak yerine, hangi bilgiyle açıklanabileceğini araştırın. Kararınızda hem satın alma bütçesini hem kullanacağınız evin size uygunluğunu birlikte değerlendirin.

Alan farklarını incelemek için aynı metrekarede alan kullanımı rehberinden, toplam bütçeyi kurmak için ev alırken ek masraflar yazısından yararlanabilirsiniz.