Alım ve satım
Değerleme raporunu ev alıcısı olarak nasıl okuyabilirsiniz?
Bu rehberde 4 bölüm
Bir değerleme raporunu yalnızca son sayfadaki tutara bakarak okumak, raporun hangi taşınmazı, hangi tarihte ve hangi varsayımlarla ele aldığını kaçırmanıza yol açabilir. Ev alıcısı için ilk amaç, uzman yerine yeni bir değer üretmek değil; belgenin satın alınması düşünülen konutla ve sorulan soruyla gerçekten örtüşüp örtüşmediğini anlamaktır.
Önce raporun kimliğini bulun
Rapor tarihi, değerleme tarihi, hazırlayan kuruluş, raporun amacı ve kapsamını birlikte okuyun. Aynı konut için farklı zamanlarda, farklı amaçlarla hazırlanan belgeler aynı soruya cevap vermeyebilir. Eski tarihli bir değer, bugünkü satış pazarlığının doğrudan sonucu değildir. Taslak, özet ve tamamlanmış rapor ayrımını da sorarak netleştirin.
Size yalnızca birkaç sayfa verilmişse hangi bölümlerin eksik olduğunu kaydedin. Özellikle sonuç bölümündeki bir koşulun açıklaması önceki sayfalarda bulunabilir. Raporu temin etme imkanını ilgili kurumdan öğrenin; elinizde bulunmayan bölümler hakkında satıcının sözlü özetini raporun kendisi gibi kabul etmeyin.
Adres ile bağımsız bölüm bilgilerini eşleştirin
Mahalle, ada, parsel, blok, kat ve bağımsız bölüm bilgilerini ilgili belgelerle karşılaştırın. Binada görülen kapı numarası ile resmi kayıttaki tanımın nasıl eşleştiği belirsizse açıklama isteyin. Benzer dairelerin bulunduğu bir sitede yalnızca bina fotoğrafının tanıdık gelmesi yeterli kontrol sayılmaz.
SPK’nın gayrimenkul değerleme raporlarına ilişkin asgari bilgiler düzenlemesi, kendi kapsamındaki raporlarda kimlik, tapu, imar ve değerlemeye ilişkin açıklamaların önemini gösterir. Bu düzenlemedeki biçimin bütün banka raporlarına aynen uygulanacağını varsaymadan, elinizdeki belgenin kapsamını hazırlayan kuruluşa sorun.
Değeri etkileyen açıklamaları ayırın
| Raporda görülen başlık | Alıcının sorusu |
|---|---|
| Alan bilgisi | Hangi alan tanımı ve hangi belge kullanıldı? |
| Fiziki inceleme | Yerinde görülebilen ve görülemeyen yerler neler? |
| Karşılaştırmalar | Benzerlik ve farklılıklar nasıl ele alındı? |
| Varsayımlar | Sonuç hangi kabullere dayanıyor? |
| Sınırlamalar | Rapor hangi konularda sonuç vermiyor? |
Raporda bir alan ölçüsü ile ilandaki ölçü farklıysa hemen birinin yanlış olduğu sonucuna varmayın. Net, brüt, proje ve fiili kullanım ifadelerini ayırın. Aynı birimin ve aynı tanımın karşılaştırıldığından emin olduktan sonra farkın nedenini araştırın. Açıklanmayan farkı kendi tahmininizle kapatmayın.
Sonuç rakamını sınırlarıyla birlikte kullanın
Değerleme sonucu, satıcının kabul etmek zorunda olduğu fiyat veya gelecekte kesin gerçekleşecek satış bedeli değildir. Aynı şekilde raporda yer alan incelemeyi bağımsız bir yapı güvenliği araştırmasının yerine koymayın. Hangi teknik ve hukuki konuların ayrıca incelenmesi gerektiğini ilgili uzmanlardan öğrenin.
Okuma sonunda üç kısa liste hazırlayın: belgede açıkça yazanlar, açıklama bekleyenler ve raporun kapsamı dışında kalanlar. Her sorunun karşısına cevap verecek kurumu veya kişiyi ekleyin. Örneğin alan tanımına ilişkin soruyu raporu hazırlayan kuruluşa, başvurunun finansman sonucunu bankaya yöneltmek daha işlevseldir. Böylece rapor, tek bir rakamı destekleyen kağıt olmaktan çıkar; satın alma dosyanızın sınırları bilinen bir parçası haline gelir.