Alım ve satım
İpotekli ev satışında borç ve terkin süreci için kimden ne istenmeli?
Bu rehberde 4 bölüm
Satılacak konut üzerinde ipotek bulunması, dosyanın ödeme ve kayıt adımlarının daha dikkatli eşleştirilmesini gerektirir. “Kredi kapanınca ipotek kalkar” şeklindeki kısa açıklama, kimin hangi işlemi ne zaman yapacağını göstermez. Borcun hesaplanması, ödemenin yapılması ve ipoteğin tapu sicilinden silinmesi anlamındaki terkin işlemi ayrı teyitlerle izlenmelidir.
Kaydın ne olduğunu ve kimin lehine bulunduğunu öğrenin
Önce güncel tapu incelemesiyle ipoteğin hangi alacaklı lehine ve hangi bilgilerle kayıtlı olduğu araştırılmalıdır. Satıcının aylık taksit çizelgesi, tapudaki bütün kayıtların açıklaması yerine geçmez. Aynı taşınmazla ilgili başka kayıt veya yükümlülük bulunup bulunmadığı da yetkili birimden incelenmelidir.
Tapudaki ipotek tutarı ile belirli bir tarihte borcu kapatmak için ödenecek tutarın aynı olduğunu varsaymayın. Güncel borç hesabı, krediyi veya alacağı takip eden kurumdan alınmalıdır. Satıcının kişisel hesabına ilişkin bilgiler gerektiğinde kendisi ya da yetkili temsilcisi üzerinden istenir; alıcının her belgeyi doğrudan alabileceği düşünülmemelidir.
Alacaklıdan tarihli işlem açıklaması isteyin
| Konu | Açıklığa kavuşacak bilgi |
|---|---|
| Borç hesabı | Hangi tarih için geçerli tutar bildiriliyor? |
| Ödeme yeri | Hangi doğrulanmış hesaba veya kanala ödeme yapılacak? |
| Koşul | Terkin talebi için hangi adımlar gerekiyor? |
| Sorumlu birim | İşlemi hangi şube veya birim takip edecek? |
| Zaman farkı | Ödeme günü değişirse hesap yenilenecek mi? |
Alacaklı banka dışındaki bir kişi veya kurumsa da uygulanacak belge ve işlem yolu ayrıca öğrenilmelidir. Bankaya özgü bir e-terkin akışını her ipoteğe uyarlamayın. Farklı dosyalardaki örneklerden yola çıkmak yerine bu konuta ait yazılı bilgiyi esas alın.
Ödeme ile terkin kaydını karıştırmayın
TKGM’nin e-ipotek terkini açıklaması, sisteme entegre kurumlarla elektronik terkin işlemlerinin yürütüldüğünü gösterir. Ancak bir ödeme dekontunu görmek, kendi dosyanızdaki tapu kaydının silindiğini doğrulamakla aynı şey değildir. Hangi teyidin nereden alınacağını bankadan ve tapu biriminden öğrenin.
Satış bedelinin bir bölümü borcun kapatılmasında kullanılacaksa, kalan tutar ve ödeme sırası ilgili taraflarla birlikte planlanmalıdır. Alıcının yeni kredi kullanması, birden fazla malik veya temsilci bulunması gibi koşullar akışı değiştirebilir. “Önce parayı gönderin, sonra hallederiz” yaklaşımı yerine kurumların teyit ettiği işlem düzenini yazılı netleştirin.
Dosyayı kapanış kayıtlarıyla tamamlayın
Ödeme yapıldı, terkin talebi oluşturuldu ve tapu kaydı doğrulandı gibi aşamaları ayrı satırlarda takip edin. Her satıra tarih ve dayanak belgeyi ekleyin. İşlem gecikirse arayacağınız sorumlu birim belli olsun. Borcun kapandığına dair bilgi ile taşınmazın güncel sicil durumuna ilişkin bilgi dosyada birlikte bulunmalıdır.
Anlaşmanın ipotekli devir mi yoksa ipoteğin kaldırılması sonrasında devir mi öngördüğünü hukukçu ve işlem kurumlarıyla değerlendirin. Bu seçeneklerin sonuçlarını yalnızca ilan açıklamasından çıkarmayın. İyi hazırlanmış bir satış dosyası, “ipotek var mı?” sorusuna cevap vermekle kalmaz; alacak, ödeme ve sicil değişikliği arasındaki bağlantıyı da görünür hale getirir.